楼市出现积极信号!多地二手房市场率先回暖******
低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。
近日,多家机构发布1月楼市数据,均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称,1月上旬50城日均带看量较12月增加22%,北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上;日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
业内专家认为,此轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来,就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策,卖一买一按照首套房执行,对换房改善也采取了退税优惠,这些政策将在新年发挥更积极的作用。
二手房市场低谷回升
去年以来,楼市出台了千条调控政策,但新房市场反应平淡,至今都未见明显回温。与之不同的是,二手房市场自去年12月便有所回暖,进入2023年趋势更加明显。
贝壳研究院最新监测数据表明,去年12月疫情防控放开初期,二手房市场的交易量有明显反弹,重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。
房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%,跌幅较上月缩小0.3个百分点,环比下跌城市个数较上月减少5个,沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。
进入2023年1月上旬,二手房市场继续走暖,带看等多个先行指标明显回升,50城日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
同时,作为代表房价走势的先行指标,1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气,突破20,这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20,珠三角区域已经逼近30,预计后期价格止跌走稳动力更强。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,尽管房地产调控政策的底部早就出现,但“市场底”迟迟不肯出现,主要原因是三重压力:一是对未来收入预期的担忧,二是房企交付风险,三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看,会有不一样的发现。
他表示,通过对2020~2022年重点城市二手住宅房价盘点发现,2019年12月起,重点50城房价上行周期共20个月,累计涨幅11.4%;下行周期17个月,累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平,疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。
经过三年疫情考验,不同城市房价的涨跌不一,50城中房价上涨的城市有18个,最高涨幅41.1%,平均涨幅13.5%;房价下跌的城市有32个,最大跌幅16.4%,平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌,但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。
许小乐认为,这轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来,购房者的心态已出现些许变化,计划在未来半年内购房的比例显著回升,其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%,置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。
中银证券研报也显示,二手房市场正全线回暖,2022年12月31日~2023年1月6日,15 城二手房成交面积 98.4 万平方米,环比上升1.9%,同比上升 24.2%;今年1月7日~1月13日,15 城二手房成交面积 136.6 万平方米,环比上升19.9%,一、二、三线城市环比均上升。
不过将时间轴拉长,当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示,近一周(1.7~1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米,处于2020、2021、2022年的下游水平。
楼市企稳具备有利条件
与二手房市场走势不同,当下新房市场仍寒意阵阵。
国家统计局最新发布数据显示,2022年,全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%,创历史同期最大跌幅,比2014~2015年库存高压期的跌幅都要大。
房价方面,2022年全年,商品房均价下跌了3.2%,已连续11个月下跌。70城数据显示,新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌,新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。
2022年,房地产开发投资也下跌10%,创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,上一次楼市开发投资承压,还是2015年去库存时期,彼时开发投资仍旧增长1%,2022年楼市的压力是史无前例的。
在他看来,2022年,由于房价下跌、买房动力不足,资金链紧张等,金融机构纾困地产的意愿不足,因为资产价格没到底,也担心风险。于是,开发商不得不降价促销,而且力度越来越大。由此,形成了供需两端相互弱化的循环,导致行业全链条下滑。
不过,作为国民经济的支柱产业,房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示,初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大,房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。
同日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开,会议强调,一要稳预期,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增强政策的精准性协调性,以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求,提升市场信心,努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调,严控投机炒房。
二要防范风险。“一头”抓出险房企,帮助企业自救,同时依法依规处置,该破产的破产,该追责的追责,不让违法违规者“金蝉脱壳”,不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益,做好保交楼工作。“一头”抓优质房企,一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
三要促进转型。有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制,研究建立房屋体检、养老、保险等制度,让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。
李宇嘉表示,2023年,一边要稳定楼市,一边要纾困企业,一边要保交楼。这三项工作,目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段,剩下的都是难啃的骨头,都是存在资金硬缺口的。疫情后,民生、预期都要休养生息,怎么尽管稳定下来,2023年的工作仍旧艰巨。
不过,随着需求端政策加快落实,符合条件的城市首套房贷利率下调,一二线城市政策空间不断释放,更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为,若各地政策执行到位,房地产市场最早或在二季度企稳,乐观情形下,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长,价格逐渐趋稳。
许小乐认为,预计2023年越来越多的消费者开始入市,供求关系恢复平衡,市场交易量价迎来温和修复,上半年房价逐步企稳回升。不过,取消行政性干预,意在恢复市场调节机制,并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下,市场会向中枢水平靠拢,不会出现报复式大涨。
数字藏品“破圈” 银行业数字化转型提速******
1月16日,中国银联推出的“用银联 纳百福”系列数字藏品(第三期)开通线上申领。该系列数字藏品用100句祝福绘成100张“福”字帖,前两期一经上线就受到众多用户青睐。近年来,已有多家机构布局数字藏品赛道,助力银行业数字化转型,探索银行与客户交互的新途径。
探索新形式
1月16日,中国银联推出的“用银联 纳百福”系列数字藏品(第三期)开通线上申领。该系列数字藏品活动,通过区块链技术,将“福”字制成数字藏品,每一份数字“福”字在银联区块链上形成唯一标识,可永久存证。该系列藏品用100句祝福,绘成100张“福”字帖,每款“福”字发行1万份数字藏品,每位用户每款“福”字限领1份。
该藏品分别于1月5日、1月11日、1月16日、1月21日进行四期发行。本期发行量为20款,共20万份。就前两期发行情况而言,该系列数字藏品相当火爆,在1月11日10时上线的30万份“福”字,截至1月12日下午已被全部领完。
此外,中国银联1月9日还推出“五兔迎春”数字藏品,分别以航天、海陆丝绸之路、农业、工业、体育为主题设计了五个不同的兔子形象。
近年来,金融机构纷纷布局数字藏品赛道,并以新奇的形式成功“破圈”。中国银行在第五届进博会期间,限时发行3款特色数字藏品,并结合3D互动带来立体化的数字珍藏体验。
除参与数字藏品发行外,部分银行还深耕数字藏品的保存、分享、使用等功能。例如,工行发布的手机银行8.0版本中,在首页添加“数字藏品馆”专栏,还将通过活动抽奖、任务触发、限时领取等多种形式不定期限量发行数字藏品,用户可领取、查看和使用工行发行的数字藏品,并将数字藏品用于头像,塑造独一无二的数字形象。
助力数字化转型
据中国证券报记者不完全统计,2022年以来,已有工商银行、农业银行、百信银行等十多家金融机构推出数字藏品。在分析人士看来,当前银行业正处于深度转型的进程之中,借助此类形式能够顺应市场关注热点,拓展品牌影响力,也能在打造多元金融生态方面作出创新。金融机构通过发行数字藏品,在提升用户活跃度的同时,也有助于促进数字金融业务的发展,丰富产品与服务种类。
例如,此次中国银联推出的“用银联 纳百福”数字藏品就需要用户下载云闪付App才可申领,参与部分活动还需要进行注册和绑定银行卡实名认证,这都有利于数字金融业务的推广。此外,在该活动中,还包含了信用卡分期免息、消费支付返现等福利。
中国银行也表示,对元宇宙产品的创新是中国银行顺应数字经济发展、构建数字金融的全新探索,中国银行也将始终秉承“融通世界 造福社会”使命,持续推进“金融+科技+场景”转型发展。
“目前数字藏品被年轻人广泛关注,既新颖又有热度,并具备成本低且自带礼品的属性,是银行与客户交互的新途径和桥梁。”博通分析金融行业资深分析师王蓬博称,另外,数字藏品属于数字科技范畴,从推动自身数字化转型的角度来看,银行也会积极布局该赛道。
坚持与实体价值对应
不少业内人士认为,目前银行业推出的数字藏品主要还是以营销宣传为主,未来可进一步加强数字藏品在多种金融场景中的运用。
易观分析金融行业高级分析师苏筱芮表示,可将数字藏品与银行传统业务进行融合,赋予传统业务新的生机与活力,在巩固客户、打造银行多元生态方面做出创新改进。
东北证券传媒行业首席分析师宋雨翔认为,未来数字藏品产业的核心可聚焦在平台端。“平台直达终端客户,具有用户运营优势,再通过转赠交易等玩法增加用户参与黏性,获取收益。”
此外,在数字藏品“去金融化”的基调上,银行要避免夸大宣传,并引导客户理性收藏。对合作的第三方平台进行资质审核,避免数字藏品出现金融化、证券化等乱象,避免在二次转卖中引发金融风险。
渤海银行副行长、首席风险管理官赵志宏曾撰文表示,数字藏品经营中,对风险乱象的有力防范、对监管合规的及时落实是至为重要的。数字藏品应该以服务于实体经济、促进社会福祉为最终价值的落脚点。商业银行坚持数字藏品与“实体价值”的对应性,坚决避免数字藏品被“过度创新”,成为炒作工具。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)